Tiempo de lectura: 9' 28'' No. de palabras: 1532

No es solo una percepción; es una realidad: el sector inmobiliario quiteño se recupera luego de la crisis económica mundial del 2008, que frenó su desarrollo por cerca de dos años.

Basta caminar por zonas como La Carolina, Quito Tenis, El Batán, El Bosque, Quitumbe, Calderón o cualesquiera de los valles para comprobar esta afirmación.

Según Smart Reasearch, que efectúa estudios inmobiliarios cada seis meses, hasta marzo pasado había una oferta de 16 201 unidades. En el 2011 fueron 13 513 unidades y en el 2010, 10 182.

De ese universo, las zonas de mayor crecimiento son la zona centro norte y el sur (ver infografía).

La zona centro norte es el sector de mayor plusvalía y el de mayor costo del m² construido, con un promedio de USD 1 300. Este valor viene dado por varios factores.

Este sector comprende las zonas aledañas a La Carolina, El Batán, el Quito Tenis, La Paz...

Dos botones de muestra. En Porthos, un edificio de 37 departamentos emplazado cerca del Centro Comercial El Jardín, el m² de construcción se oferta en USD 1 400. En Diamond Tenis, un edificio de similares estándares ubicado en las calles Mariano Echeverría y Francisco de Nantes, urbanización Quito Tenis, al noroccidente de la urbe, el m² construido se cotiza en USD 1 500.

Mónica Pástor, promotora de Porthos, resume las bondades del lugar: el lujo, el confort, la ubicación estratégica, la seguridad y la tecnología de punta. También anota el fácil acceso a los centros de gestión, comerciales y financieros.

Para Rodrigo Andrade, promotor de Diamond Tenis, además de la accesibilidad, la cercanía con los centros de gestión, el Quito Tenis suma la ausencia de ruido, negocios y vendedores; la seguridad, las calles limpias y la buena dotación de áreas verdes comunales.

¿Por qué atraen estas zonas a pesar de los altos precios que tienen las unidades habitacionales? Simón Ordóñez, un diseñador industrial que vive en el edificio Olimpus 1, ubicado en la av. González Suárez, suma a todos los factores anteriores el perfil social y cultural de este sector. "La zona se ha llenado de cafecitos donde la gente puede disfrutar de la tertulia. Además, como las calles son tranquilas, uno puede sacar al perro y pasear sin prisas".

Elena Lozano, una ibarreña de 68 años que adquirió una suite de 54 m² por USD 57 000 en el edificio Torres de Normadía 2, ubicado en La Carolina, explica que esa fue una decisión acertada.

Lozano dice que, además de los servicios que ofrece el edificio y que le facilitan mucho la vida, se encuentra cerca de todo, del parque y los 'shoppings'. Hay muchos buses urbanos y el trole para movilizarse. Tanto le gustó el lugar, que instó a sus dos hijos, Nydia y Byron, a que adquieran dos departamentos en esa edificación.

¿Pero estas son las únicas zonas de estas características? Pues, no. Algunos lugares de los valles de Cumbayá y Los Chillos también manejan esos requerimientos.

Tanda es el nuevo descubrimiento de los promotores, quienes valoran sus buenas características geográficas y climáticas y su relativa cercanía con el centro financiero de Quito. En esta colindancia, emplazada entre Miravalle y la parroquia de Nayón, los precios por m² promedian los USD 1 000.

¿Y el sur? Es un reducto de la clase media y los sectores populares con la mayor cantidad de unidades habitacionales: 4 203 departamentos y 1 898 casas.

Ahí el valor promedio del m² de construcción está en USD 589.

En Ciudad Jardín, un megaproyecto de 600 unidades habitacionales emplazado al suroriente de la urbe, el precio de venta del m² es de USD 700, explica Eduardo Crespo, su gerente.

Los factores que delinean el valor del m² de construcción

Según Fernando Flores, arquitecto y urbanista, el valor de la construcción está determinado por los siguientes rubros: El costo de los estudios arquitectónicos, estructurales, sanitarios, eléctricos, de resistencia del suelo.

El valor de la aprobación de planos, el permiso de construcción y el servicio de garantías, relacionados con los municipios.

Los honorarios del constructor y del fiscalizador. El valor de la construcción en sí: materiales, mano de obra, herramientas y equipos.

El costo financiero, que puede incluir créditos y fiducias. Las utilidades del constructor.

El valor del terreno, que está determinado por su ubicación, los servicios urbanos, la topografía, la calidad del suelo, la superficie y el volumen de construcción permitidos (IRUC). El valor total de la inversión se divide para la cantidad de m² útiles y se obtiene el valor de cada m² para la venta.

El valor del suelo es esencial, explica Alberto Andino, ex presidente del Colegio de Arquitectos de Pichincha. Una hectárea en zona de protección ecológica vale muy poco; mientras una hectárea en la González Suárez o en la av. Patria, con 18 pisos de altura, puede valer 5 millones de dólares.

En el Quito Tenis, asevera Rodrigo Andrade, gerente de VIP Constructora, el m² de terreno está por sobre los USD 800.

Este factor puede desencadenar en un proceso especulativo, afirma Miriam Sánchez, presidenta de la Asociación de Bienes Raíces de Pichincha. "Un ejemplo cercano es el alza de los precios de los predios colindantes con el nuevo aeropuerto de Quito, donde ya hay sectores con precios de USD 300 por el m² de terreno".

Alberto Andino remarca en la zona que rodea el antiguo aeropuerto. "Con el incremento de alturas y dotación de espacio público con el parque del lago y la estación del metro, si no se prevé, se desatará el más grande proceso de especulación en la ciudad".

Otro elemento que influye en el valor final del m² construido son los servicios de infraestructura con que cuenta el terreno: agua, luz, alcantarillado, vías...

Estos elementos, explica Alberto Rosero Cueva, urbanista, los ejecutan los entes de gestión del sector público como parte de sus políticas de gestión del territorio.

Hay un aspecto paradójico en esto, remarca Rosero: cuando esas políticas públicas privilegian, como debe ser, a los sectores menos favorecidos, el valor del suelo en esas áreas deprimidas puede crecer a límites que las familias de escasos recursos, a los que van dirigidos, no pueden pagar y deben seguir buscando terrenos en sitios cada vez más alejados, inseguros o sin posibilidad de servicios.

¿Otro factor? La elevación de la mano de obra, explica el Arq. Jorge Echeverría. Un ejemplo: ahora un peón gana USD 87 semanales más todos los beneficios de ley. El valor real es USD 123,2.

La exclusividad influye en el valor de un bien

Según Roberto Vega, gerente general de Smart Research, los precios de los inmuebles suben permanentemente. Eso es normal y pasa en todo el mundo. El quid es que haya un crecimiento para que las empresas sean rentables. Es decir, que sus ingresos sean la suma de la inflación anual más un extra de utilidad razonable.

"Según las últimas mediciones que realizamos (marzo pasado) los precios tienen un excedente del 15% sobre la inflación; es decir, subieron la inflación más el 15%".

Si bien hay que preocuparse, continúa Vega, no estamos en una crisis ni configurando una burbuja; pero este 15% puede significar que ya estamos llegando al tope.

Después de la crisis económica mundial, continúa Vega, la inmobiliaria creció sostenidamente. Aparecieron más empresas y más proyectos que se vendían.

El Gobierno tomó unas medidas oportunas y, ahora que se pueden ver, eficaces, como ampliar la gama de crédito hipotecario para el público, el otorgamiento de créditos hipotecarios a los constructores y la implementación de los bonos de vivienda.

La oferta anual quiteña es de 16 201 unidades, de las que se adquieren unas 12 000. Esas son cifras razonables, que se manejan en todos los lugares, dice Vega.

Pero, ¿por qué si hay una sobreoferta de inmuebles los precios siguen creciendo? Según Jaime Rumbea, director de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Vivienda del Ecuador (Apive), en ciertas zonas existe poca vivienda disponible para el número de personas que desean residir allí. Eso los convierte en mercados exclusivos y, en ellos, los precios son más altos que el promedio del mercado.

"Pero ese es un fenómeno marginal, que no representa ni de lejos al mercado en su conjunto. Lo que se comercializa en las zonas más exclusivas en un año es apenas una centésima parte del total".

"Se parece a la diferencia entre comprar una computadora Apple y una de otra marca. Las dos máquinas, con configuraciones idénticas, pueden suplir necesidades computacionales por igual. Pero aún así hay quienes prefieren pagar casi el doble por un modelo. Cualquiera de nosotros se sorprende, pero si analizamos el mercado de computadoras en su conjunto, la mayoría no es de las más caras. Así se forman los promedios".

imagen

Califique
2
( votos)